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    定金”、“訂金”、“認籌金”、 “誠意金”,買房時被別四金弄昏頭


    在房地產買賣合同交易過程當中購房者很容易在“定金”、“訂金”、“認籌金”、 “誠意金”迷失,弄不清這四種“金”對以后的退款是有影響的。同時,由于銀行不予放貸,而導致退款的情況經常發生。那么如何在購房付款時區分四金,以及如何在銀行不予房貸時退定金?

    四金的名稱不同,含義不同,功能也不同

    定金——是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式,又稱保證金?!稉7ā返诎耸艞l 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

    訂金——是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后,準備進一步協商簽訂的臨時認購協議,通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后,約定一個期限,買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。一般情況下,視作預付款。預付款不具有擔保債的履行的作用,也不能證明合同的成立。預付款在合同正常履行的情況下,成為價款的一部分,在合同沒有得到履行的情況下,不管是給付一方當事人違約,還是接受方違約,預付款都要原數返回。

    認籌金——“認籌”就是購房者表現出買房的誠意,這個誠意需要通過繳納“認籌金”來體現。在繳納“認籌金”后,購房者可以獲得房屋的優先購買權,并在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時,“認籌”的購房者再以“優先選擇”的順序選房,選中房屋后與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋,開發商將把“認籌金”如數退還給購房者。但是“認籌金”的實質作用是開發商在開盤前得到的大筆資金并在短時期內收回大筆資金,解決開發商的燃眉之急。

    誠意金——即意向金,這在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現,其實法律上并沒有誠意金之說,中介與買賣雙方之所以簽定什么誠意金條款,主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還不健全,交易主體為了各自的利益往往會違背誠實信用的原則,從而損害一方的利益。

    綜上所述,后三者都是可以無條件退款的,即使是這樣,簽訂任何條款是也要看清楚,要留心眼。例如在房產中介門店看房時,如果需要付意向金的話,只要收下房產中介開具的收據即可。 對于房產中介人員提出的簽訂協議的要求,一定要慎重,如果房屋買賣雙方僅僅是想建立一個定房關系的話,在簽約時,可以要求中介公司將“居間協議”附件“房屋買賣協議”劃掉,以保護自己的權益。

    但是對于定金退款,是有條件的。之前在《定金不能退惹眾怒 購房指導之如何退定金》已經明確講過,即因合同條款達不成一致意見可以退,另外,必須是在認購書約定的期限內來簽合同,要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明,也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房,屬于違約行為,但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外,對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目,因本身不具備銷售條件,因此任何情況下定金都可退,無需做大量的取證工作,直接起訴即可。

    銀行不放貸,定金是否可退

    要想退,我們也先得知道,銀行不予放貸的原因是什么?銀行拒絕個人房屋貸款申請的情況主要分為三種,個人原因、開發商原因以及政策風險等。

    個人原因:主要可能是借款人有嚴重的不良信用記錄、還款能力達不到放款條是否可退件、弄虛作假提供虛假申請材料等。而對于二套房貸的個人,也要核查其個人是否還有貸款未繳納完畢。

    開發商原因:一般情況如果開發商存在不具備開發條件、開發商的開發手續不完備或者開發商有嚴重的信用問題或者開發商有重大訴訟影響其償債能力等情形,也會被銀行拒絕申請貸款,因為此時開發商不具備保證擔保的能力。

    政策原因:所謂政策風險,可能是由于金融管理部門出臺新的政策規定,使貸款人出現達不到申請條件,最終被銀行拒絕貸款的情況。

    但對于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準的情況,這就需要購房者提交相關證據,以證明不是自己的問題,才能要求返還定金。

    提醒:其實購房者無論是簽訂認購合同或者是房屋買賣合同,對于自己的相關利益,一定要在之前和開發商簽訂相關協議,尤其是在購買期房的時候,因為看不到實體建筑,不免會在建成之后出現與開發商之前承諾的條件不符,因此,只要之前將相關承諾寫進合同里,就會免去之后的很多糾紛問題。另外,在出現糾紛時不要輕言訴訟,一定要先做好充分調查取證并認真研究合同和法律規定,最好向律師咨詢和請教,以獲得專業的法律幫助,維護自身的合法權益。

    買房人風險規避

    建議:一手房的認購合同和買賣合同都屬于格式合同,開發商一般是不會跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認購房屋時要謹慎些,如果自己不放心,最好先向開發商指定銀行委托的按揭服務機構提供一份詳細的說明材料,讓其請銀行進行初步審核,確定最高貸款額度,再交定金簽認購合同。二手房則靈活很多,由于認購合同和買賣合同都是雙方約定的,可以和業主協商好,在訂立合同時,將自己的情況列明,并補充說明因銀行貸款未獲審批導致成交失敗時,需要無條件退還定金。

    相關法律規定

    到目前為止,涉及到定金的法律規定有下:《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有:《商品房銷售管理辦法》等。

    《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下:給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

    《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

    《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定:當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。


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